Hà Nội và TP.HCM: Nhà ở đâu đắt đỏ hơn?

Giá nhà TP.HCM tăng nhanh hơn

Năm 2011, anh Hưng bán căn nhà một trệt ba lầu tại Hoàng Mai, Hà Nội và “Nam Tiến” theo yêu cầu công việc. Cầm trong tay số tiền 3 tỷ đồng, anh Hưng vào TP.HCM mua một căn nhà ở có diện tích đất khoảng 80 m2 ở quận Gò Vấp, hẻm xe hơi với giá 2 tỷ. “Thời điểm đó, giá nhà TP.HCM “mềm” hơn ở Hà Nội. Với vị trí tương đương nhưng giá rẻ hơn, mình vẫn mua được nhà rộng rãi hơn và ở đường lớn hơn”, anh Hưng cho biết.

Tuy nhiên, nếu so với thời điểm hiện tại, theo anh Hưng, thì giá cả hai căn nhà đều đã tăng và mức chênh lệch về giá không còn nhiều. “Giá nhà đất Hà Nội dù neo ở mức cao, nhưng tốc độ tăng giá ở TP.HCM nhanh hơn hẳn”, anh Hưng nhận xét.

Không chỉ đất ở, phân khúc căn hộ ở hai thị trường này cũng có sự khác biệt. Anh Trung, một người đầu tư gốc Hà Nội đang sống và làm việc tại TP.HCM, cho biết giá chung cư ở TP.HCM tăng khá nhanh so với Hà Nội. Mặt bằng giá này một phần bị tác động bởi những dự án hạng sang được đưa ra thị trường trong thời gian qua. Mức giá cao kỷ lục của những dự án này đã phần nào nâng mặt bằng giá căn hộ ở TP.HCM lên một mức mới.

Bên cạnh yếu tố về giá, theo anh Trung, thị trường TP.HCM thu hút giới đầu tư nhiều hơn bởi khả năng khai thác cho thuê và tỷ suất lợi nhuận “nhỉnh” hơn Hà Nội. TP.HCM là nơi thu hút đông đảo lực lượng lao động từ mọi miền đất nước và lực lượng chuyên gia nước ngoài. Sự gia tăng mạnh mẽ này là lý do khiến nhu cầu ở và đầu tư tại đây cao hơn so với Hà Nội.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSelle (JLL), tỷ suất lợi nhuận từ thị trường căn hộ cho thuê ở TP.HCM luôn ở mức 7-8%, cao nhất nước và nằm trong top đầu của khu vực. Cũng có nhiều chuyên gia cho rằng, việc giá nhà tăng còn do tác động từ việc nguồn cung ở TP.HCM giảm mạnh bởi nhiều dự án bị tạm dừng để rà soát, trong khi nhu cầu về nhà ở luôn cao.

Nguồn cung đang chậm lại

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, trước năm 2000, số lượng các dự án cao tầng dọc bờ sông Sài Gòn vẫn còn rất ít. Nhưng sau 20 năm, các cao ốc mọc lên phủ kín bờ tây sông Sài Gòn. Dự kiến trong 5 năm tới, bờ đông cũng sẽ bị các dự án cao ốc lấp đầy.

Tuy phát triển nhanh, nhưng hơn một năm qua, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM bị chững lại do quá trình rà soát pháp lý ở các dự án. Theo CBRE Việt Nam, trong 9 tháng năm 2019, TP.HCM ghi nhận 21.600 căn hộ mới được chào bán. Trong khi ở Hà Nội, số lượng căn hộ chào bán là khoảng 26.800 căn, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2018.

Giá căn hộ trung bình ở TP.HCM khoảng 1.852 USD (~ 42,5 triệu đồng)/m2, tăng 15% so với năm trước. Còn tại Hà Nội, thị trường ghi nhận ở mức 1.337 USD (~ 31 triệu đồng)/m2, cao hơn cùng kỳ 4%.

Trong suốt thời kỳ hồi phục từ năm 2015-2018, thị trường căn hộ TP.HCM lúc nào cũng có lượng hàng chào bán cao hơn Hà Nội và tốc độ tăng trưởng cũng cao hơn. Tuy nhiên, trong năm 2019, việc cấp phép dự án mới bị “siết” khiến lượng hàng chào bán mới tại TP.HCM giảm đáng kể. Tuy nhiên, số căn hộ tiêu thụ được ở TP.HCM vẫn cao hơn Hà Nội. Cụ thể, Hà Nội chỉ có 21.271 căn bán được trong 9 tháng năm 2019, trong khi con số này tại TP.HCM là 23.922 căn. Điều này có nghĩa, sức mua tại thị trường TP.HCM vẫn rất cao.

Giá nhà đang vượt thu nhập của người dân

Dù có sự phát triển khác nhau, song TP.HCM và Hà Nội đều có một điểm chung là giá nhà đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Một báo cáo của Nielsen cho biết, hiện có đến 72% người trẻ từ 25-35 tuổi ở TP.HCM chưa thể mua được nhà do giá quá cao so với thu nhập của họ.

Ở Hà Nội, cơ quan chức năng cho biết, mỗi năm ở đây đón khoảng 120.000 trẻ em ra đời và 80.000-100.000 dân nhập cư. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng đa phần số người nhập cư là người trẻ, là sinh viên ở lại thành phố lập nghiệp.

DKRA Việt Nam cho biết, trong 10 năm qua, tỷ lệ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ngày càng tăng. Nhưng trong 5 năm gần đây, giá nhà đất ở TP.HCM không ngừng tăng, chưa kể các đợt “nóng sốt” khiến giá tăng mạnh ở vài khu vực. Việc giá nhà đất leo thang đã khiến cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi các dự án mới có giá trên dưới 1.5 tỷ đồng ngày càng hiếm hoi.

“Nếu lấy mức thu nhập 20 triệu đồng một tháng làm mốc, thì giá nhà cao gấp 4-5 lần thu nhập hàng năm. Như vậy, ngay cả người trẻ với mức lương ở mức khá cũng chỉ có thể mua nhà có giá khoảng 1 tỷ đồng”, ông Phạm Lân, Chủ tịch DKRA Việt Nam, cho biết.

Bất cập lớn nhất hiện nay là TP.HCM không còn căn hộ giá rẻ phục vụ nhóm đối tượng này. Các dự án chung cư chào bán phổ biến trong vài quý gần đây thấp nhất cũng ở ngưỡng trên dưới 30 triệu đồng/m2.